Köpare och säljare: två kunder i samma affär.
Från den 10 juli 2027 är både köparen och säljaren uttryckligen fastighetsmäklarens kunder (AMLR art. 19). Du gör alltså kundkännedom på båda parter i samma affär. I dag är kunden oftast säljaren, och köparens identitet kontrolleras före kontraktsskrivningen vid affärer över 15 000 euro.
Här går jag igenom vad det betyder för dig som mäklare och vad du kan göra redan nu.
Det viktigaste i korthet
- Köpare och säljare får var sitt flöde för kundkännedom.
- Köparens identitet kontrolleras efter att säljaren har accepterat ett bud, och innan pengar eller fastighet byter ägare.
- Du samlar in och kontrollerar fler uppgifter om varje kund än i dag.
- Köparens pengar och finansiering är ofta den största risken i affären.
- Rutinerna för köparen behöver vara på plats före juli 2027.
Vad gäller i dag?
Enligt Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) är kunden oftast säljaren. Säljarens identitet kontrolleras innan uppdragsavtalet skrivs under. Vid affärer över 15 000 euro kontrolleras också köparens identitet innan köpekontraktet skrivs under. Är köparen inte tillräckligt känd deltar mäklaren inte i kontraktsskrivningen.
Vad ändras den 10 juli 2027?
| Område | I dag | Från 10 juli 2027 |
|---|---|---|
| Vem är kund? | Oftast säljaren | Både köpare och säljare (art. 19) |
| När köparen kontrolleras | Före kontraktsskrivningen | Efter att säljaren har accepterat ett bud, och innan pengar eller fastighet byter ägare |
| Uppgifter om kunden | Identitet och id-kontroll | Fler uppgifter, till exempel födelseort, bostadsadress, medborgarskap och id-handlingens nummer (art. 22) |
| Ansvar i företaget | Särskilt utsedd befattningshavare | En person i ledningen ansvarar, och en person sköter det dagliga arbetet. I ett litet företag kan det vara samma person (art. 11) |
Enligt Mäklarsamfundet planerar FMI också att från 2028 samla in uppgifter från mäklarföretagen om bland annat kunder, verkliga huvudmän och transaktioner.
Två kunder, två flöden.
Säljaren och köparen kommer in i affären vid olika tillfällen och med olika risker. Därför fungerar det bäst att ha ett flöde för var och en.
| Säljare | Köpare | |
|---|---|---|
| När | Innan uppdragsavtalet skrivs under | När säljaren har accepterat ett bud |
| Identitet | Id-kontroll, till exempel med BankID | Id-kontroll, till exempel med BankID |
| Företag som part | Verkliga huvudmän och ägarstruktur | Verkliga huvudmän och ägarstruktur |
| Fokus i kontrollen | Rätten att sälja och syftet med försäljningen | Finansiering och pengarnas ursprung |
| Sanktioner och PEP | Kontroll av säljaren och verkliga huvudmän | Kontroll av köparen och verkliga huvudmän |
Köparens pengar är den stora frågan.
I många affärer ligger den största risken i varifrån köparens pengar kommer. Fråga om finansieringen tidigt, och fråga mer när något sticker ut. Det kan till exempel vara:
- handpenning som betalas av någon annan än köparen
- pengar som kommer från konton i andra länder
- ett köp utan lån, där köparens inkomster inte förklarar beloppet
- en köpare som vill att affären går ovanligt fort.
Ingen av signalerna betyder i sig att något är fel. De betyder att du behöver förstå affären bättre, och dokumentera vad du fick veta.
Om du inte får fram uppgifterna.
Kan du inte slutföra kundkännedomen avstår du från affären (art. 21). Bedöm då också om du behöver rapportera en misstanke till Finanspolisen. En sådan rapport hålls hemlig för kunden (art. 73).
Mitt råd: det här kan du göra redan nu.
- Gör en rutin för kundkännedom på köparen som börjar när ett bud accepteras.
- Lägg till frågor om finansiering och pengarnas ursprung i köparflödet.
- Uppdatera din allmänna riskbedömning med köparen som kund.
- Bestäm vem i ledningen som ansvarar för arbetet mot penningtvätt.
Vanliga frågor
Vad gäller om köparen är ett företag?
Då identifierar du också företagets verkliga huvudmän, alltså de personer som äger 25 procent eller mer eller har kontroll på annat sätt. Läs mer i artikeln om verklig huvudman.
Måste köparen kontrolleras även om banken redan har gjort det?
Ja. Du har ett eget ansvar för din kundkännedom. Du kan i vissa fall förlita dig på en annan verksamhetsutövares kontroll, men ansvaret ligger kvar hos dig (art. 48–50).
Hur ofta ska jag följa upp en kund?
De flesta mäklaruppdrag är korta, så uppföljningen handlar främst om affären som pågår. Ändras något under affären, till exempel finansieringen, uppdaterar du kundkännedomen.
Källor
Om författaren
Fredrik Strauss är medgrundare av Credon. Credon grundades av experter på kreditrisk och penningtvätt med lång erfarenhet från bankvärlden. Läs mer om teamet